Несмотря на то, что наше время с уверенностью можно назвать веком активной урбанизации, очень многие городские жители все больше стремятся уж если не сменить каменные джунгли на уютный пригород, то хотя бы заиметь дачу.

И такая тенденция дала толчок к развитию бизнеса в сфере создания загородной недвижимости, а также породила огромное количество фантазий о своем собственном коттеджном поселке, ведь кто же устроит все идеально если не ты сам?

И пока для одних это только фантазии, а в жизни предпочтение отдается уже готовым решениям, то другие смело идут в реализацию проектов создания загородной недвижимости, и не важно, с привлечением кредитов и инвестиций или за счет собственных средств. Все больше и коммерческих организаций и физических лиц смотрят в сторону покупки для своих целей или с целью заработка участков в ближайших пригородах.

Первым шагом для обоих вариантов является подбор участка. И хотя покупка земли в готовом коттеджном поселке кажется более безопасной, особенно для отдельно взятого физического лица, случаются ситуации, когда сведения из ЕГРН гласят, что участок принадлежит к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», но построить Вы на нем не сможете, по крайней мере, пока не проведете ряд мероприятий, достаточно затратных как по времени так и по кровно-заработанным. Один из таких кейсов разберем в следующей статье.

А сегодня хочу поговорить всё-таки о безопасности инвесторов, решивших вложить денежные средства в покупку больших участков для их дальнейшей реализации. И хорошо, если инвестор уже опытный и понимает ценообразование на этом рынке и тот момент, что понадобятся существенные вложения на проведение кадастровых работ по разделу участка и минимального девелопмента, возможно, работ по смене ВРИ и прочих подготовительных мероприятий.

Однако даже «тертые калачи» иногда после покупки участков выявляют нюансы, которые могут быть не замеченными при поверхностном изучении информации и документов на участок, но послужить существенным препятствием для реализации инвестиционного проекта, его затягиванию и, как следствие, потере большой доли рентабельности.

Итак, какие же сюрпризы могут ожидать новоявленного землевладельца и какую дополнительную информацию лучше проверить если Вы решили приобрести земельный участок в инвестиционных целях? 

Если мы говорим про земли населенных пунктов, то самая распространенная ситуация, когда читая выписку из ЕГРН Вы видите подходящие для строительства жилья категорию и вид разрешенного использования, но заглянув в документы территориального планирования (генеральный план и правила землепользования и застройки, они же ПЗЗ), понимаете, что участок расположен в территориальной зоне, которая либо вообще не предусматривает строительство, либо устанавливает существенные ограничения в параметрах строительства.

Нередки так же случаи, когда участок расположен в зоне инфраструктурных объектов типа газопровода высокого давления или зоне объектов культурного наследия; и та и другая могут если не запретить любое строительство, то сильно ограничить.

Земли же сельхозназначения, покупаемые для организации дачных поселков, кроме «неподходящей» зоны в ПЗЗ, часто имеют такие особенности как пересечение с землями лесного фонда, с границами водоохранных зон или зон с особыми условиями использования территории (они же ЗОУИТ или охранные зоны) всяких линейных объектов: электросети, трубопроводы, линии связи и прочие охраняемые законом объекты.

Самым простым способом проверить упомянутые характеристики участка — это получить градостроительный план земельного участка (он же ГПЗУ). Этот документ отвечает на вопросы «Что можно построить?» и «Каковы предельные параметры строительства?» и очень важен для понимания градостроительного потенциала земельного участка. Если заглянуть в статью 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, то можно получить очень полное понимание о том, какая информация содержится в этом документе.

Кроме того, в ГПЗУ Вы сможете увидеть графическое отображение зоны, показывающей границы возможного строительства (она же «пятно застройки»). И, если раньше ГПЗУ могло получить любое заинтересованное лицо, то с середины 2019 года эта опция доступна только правообладателю участка, а значит перед покупкой необходимо попросить продавца предоставить Вам на изучение данный документ.

Если вдруг в ГПЗУ Вы заметили те характеристики, которые выше были названы ограничивающими, то не стоит сразу заносить такой участок в свой черный список и отказываться от покупки. Практически любая из указанных характеристик поддается изменению и это лишь вопрос некоторых ресурсов и рентабельности проекта в целом.

Еще важно знать, что даже ГПЗУ не всегда может дать полную картину характеристик участка, особенно участка категории земель сельскохозяйственного назначения. Так, например, многие участки имеют статус мелиорируемых земель, в связи с чем относятся к особо ценным сельскохозяйственным угодьям. При этом сам участок окружен жилой инфраструктурой, давно порос борщевиком (кстати, за это собственник может схлопотать нехилый штраф), а от мелиоративных систем осталась лишь запись в реестрах ФГУП «Спецмелиоводхоз».

Но пока вся эта информация не будет исключена, о размещении дачек на участке не может быть и речи. В данном случае хорошо, если организация, которая в уже упомянутом реестре «Спецмелиоводхоза» значится собственником мелиоративных систем, еще существует — тогда ее обращения и акта о списании этой самой системы будет достаточно для решения задачи со статусом мелиорируемых земель.

В ином случае вопрос решается только в судебном порядке путем признания факта, имеющего юридическое значение, а именно факта отсутствия мелиоративной системы на земельном участке, что тоже вполне решаемая задача.

Кстати, честным будет отметить, что для некоторых такие вроде бы проблемные участки, наоборот, являются основой их бизнеса: стоимость участка «с особенностями», даже если он расположен в очень перспективном месте, гораздо ниже, чем его же стоимость после юридической очистки, которая, в целом, не так уж сложна.

В любом случае лучше обратиться к специалистам, способным оценить сложность возникших задач и их потенциальное влияние на реализацию проекта.

 

Да 9 9

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Морохин Иван
  • 14 Января, 07:44 #

    Уважаемая user528684, спасибо за интересное описание проблематики работы с земельными участками. Надеюсь, в следующих публикациях Вы поделитесь с коллегами методикой работы по юридической «очистке» проблемных земельных участков от сопутствующих проблем ;)

    +5

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Сюрпризы при покупке земельных участков» 2 звезд из 5 на основе 9 оценок.
Эксперт Лизоркин Егор Владимирович
Пятигорск, Россия
+7 (960) 228-1228
Персональная консультация
Независимый эксперт по наркотикам. Рецензирование экспертизы наркотиков. Помощь адвокатам в оспаривании экспертиз наркотических средств. Выезд в суд любого региона страны.
https://lizorkin.pravorub.ru/
Адвокат Фищук Александр Алексеевич
Москва, Россия
+7 (932) 000-0911
Персональная консультация
Квалифицированная юридическая помощь и защита. Сильный коллектив единомышленников. Адвокаты, специализированные юристы, арбитражный управляющий. Очно, дистанционно. Все регионы России и за рубежом
https://fishchuk.pravorub.ru/
Адвокат Костюшев Владимир Юрьевич
Москва, Россия
+7 (903) 273-9292
Персональная консультация
Уникальная защита по уголовным делам различных категорий на основе большого опыта работы. Представление интересов по гражданским и административным делам, дорожно-транспортных происшествиях.
https://user58814.pravorub.ru/
Адвокат Морохин Иван Николаевич
Кемерово, Россия
+7 (923) 538-8302
Персональная консультация
Сложные гражданские, уголовные и административные дела экономической направленности.
Дорого, но качественно. Все встречи и консультации, в т.ч. дистанционные только по предварительной записи.
https://morokhin.pravorub.ru/

Похожие публикации